Marktinformatie

COVID-19

De wereldwijde COVID-19 pandemie heeft de economie, financiële wereld en beleggingsmarkt hard geraakt. De Nederlandse overheid heeft diverse maatregelen genomen om de impact op de samenleving te beperken, onder andere met noodsteun voor bedrijven om zoveel mogelijk werkgelegenheid te behouden. Desondanks zijn de effecten op de economie significant – en dat heeft ook invloed op de vastgoedmarkt. De impact verschilt per segment: hotels, centrale winkelgebieden en grote winkelcentra worden het hardst geraakt, terwijl logistiek vastgoed en woningen relatief ongeschonden blijven.

De Nederlandse vastgoedmarkt vanuit economisch perspectief

De COVID-19 pandemie maakte veel impact in korte tijd. Al snel na de uitbraak waren er vergaande economische consequenties wereldwijd meet- en voelbaar. Met een verwachte krimp van het bruto binnenlands product van 4,2% belandde de Nederlandse economie in 2020 – na jaren van economische groei – officieel in een recessie.

Pieken en dalen in 2020 

De krimp van 4,2% van de Nederlandse economie is nog mild te noemen vergeleken met de buurlanden Duitsland (-/- 5,5%), Frankrijk (-/- 9,1%) en het Verenigd Koninkrijk (-/- 10,3%) Met name in het tweede kwartaal van 2020 was de economische krimp fors in Nederland met een teruggang van 8,5% van het bbp vergeleken met het eerste kwartaal, direct gevolgd door een groei van 7,7% in het derde kwartaal. In het vierde kwartaal leidden oplopende besmettingen en lockdown tot kleinere terugval van naar schatting zo’n 1,6%.

Werkloosheid aan de hoge kant 

Tot dusver leidde de COVID-19 pandemie tot een beperkte stijging van de werkloosheid: van 2,9% in maart 2020 tot 4,6% in augustus 2020, waarna de toename afvlakte tot 4% in november 2020. De overheidssteun aan bedrijven speelde hierin een cruciale rol. Naarmate deze steun wordt afgebouwd in 2021, neemt de werkloosheid naar verwachting toe – volgens CPB-voorspellingen tot 6,1% aan het einde van het jaar. Indien de aangekondigde vaccins onvoldoende effectief blijken en Nederland opnieuw te kampen krijgt met grootschalige contactbeperkingen, dan kan de werkloosheid oplopen tot 7,4%.

Consumenten: Argwanend maar kooplustig 

De consumptie van huishoudens was de afgelopen jaren een constante aanjager van economische groei. De contactbeperkingen en de onzekere toekomst hebben echter een sterke invloed op het consumentenvertrouwen. Volgens data van het CBS was dit aan het einde van het vierde kwartaal van 2020 nog altijd zeer negatief. Consumenten gaven vooral minder uit aan diensten, met name horeca, culturele evenementen en ander amusement. Veel retailers (zowel on- als offline) profiteerden juist van de huidige situatie. Winkels met voedingsmiddelen boekten in het derde kwartaal van 2020 een omzetgroei van 6,4% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Non-food-winkels zagen hun omzet met gemiddeld 8% stijgen; alleen kleding- en schoenenwinkels kampten met een omzetkrimp.

Herstellend producentenvertrouwen

Nadat het vertrouwen van industriële ondernemers in april – volgens het CBS – sterker daalde dan ooit, tekende zich in de loop van 2020 voorzichtig herstel af. Met name het oordeel van ondernemers over de verwachte bedrijvigheid was aan het einde van 2020 weer sterk verbeterd.

Vertrouwen aandelenbeurs snel hersteld 

Eind februari 2020 noteerde de AEX-index nog iets meer dan 600, om vervolgens in twee weken tijd met bijna 200 punten weg te zakken. Sinds half november 2020 ligt de waarde weer boven de 600 en eind december behaalde de AEX zelfs een jaarrecord. Ook vastgoedfondsen laten herstel zien. Fondsen die in woningen en logistiek beleggen, veerden snel terug. Winkelvastgoedfondsen hadden wat langer nodig, maar inmiddels hebben de meeste iets van hun verlies teruggewonnen.

Prognose 2021: Beginnend herstel 

In 2021 groeit de Nederlandse economie volgens het CPB met 1,9%. In het eerste kwartaal zal het bbp nog krimpen, maar vanaf het tweede kwartaal wordt er economische groei verwacht. Uiteindelijk niet genoeg om op het niveau van eind 2019 uit te komen, wat vermoedelijk pas in 2022 wordt bereikt. De overheidsbestedingen laten naar verwachting de grootste groei zien, maar ook import en export zullen hun bijdrage leveren. De groei van consumentenbestedingen zal pas in 2022 weer volledig op stoom zijn. De economieën van de omringende landen zullen sterker groeien, maar zij komen ook van verder. Al met al blijft de economische onzekerheid groot, met de toegankelijkheid en effectiviteit van een vaccin en contactbeperkingen als sterk bepalende factoren. 

Gevolgen Brexit

Ook het verloop van de Brexit brengt de nodige onzekerheid met zich mee. Ondanks de late Brexit-dea verwacht het CPB dat het vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie gevolgen zal hebben voor de Nederlandse economie. Met name de handel zal op korte termijn teruglopen. Op de langere termijn leidt de beperkte marktwerking tot minder concurrentie en innovatie. Het blijft afwachten hoe de nieuwe afspraken doorwerken op alle bedrijfstakken.

Herstel in beleggingsvolume in 2021

CBRE verwacht dat het vastgoedbeleggingsvolume in 2021 met circa 6% stijgt ten opzichte van 2020. Daarmee komt het uit op ongeveer EUR 19 miljard. De voorspellingen verschillen echter per sector. Logistiek, woningen en zorgvastgoed zijn goed door de COVID-19 pandemie gekomen. De verwachting van CBRE is dat beleggingstransacties in deze sectoren aanhouden en de volumes in 2021 op ongeveer hetzelfde niveau uitkomen. Kantoren en hotels zijn harder geraakt door de COVID-19 pandemie. Hier zal herstel inzetten in 2021, waardoor het volume hoger uitkomt dan vorig jaar.

1. Voor kantorenvastgoed wordt door CBRE een volume van EUR 5 miljard verwacht. In 2020 was dit EUR 3,1 miljard;
2. De verwachting van CBRE voor hotels wordt in 2021 geschat tussen de EUR 500 en EUR 700 miljoen, tegenover EUR 300 miljoen in 2020.

Beleggingsvolume hoog voor 'crisisjaar' 

Met een volume van EUR 17,9 miljard komt het jaar 2020 niet in de buurt van topjaren 2017-2019. Ten opzichte van 2019 is er over de hele markt genomen 17,2% minder geïnvesteerd. Toch is het beleggingsvolume 30,1% hoger dan in 2016. Sterker, 2020 was het op drie na beste beleggingsjaar ooit. Dit hoge volume laat zien dat de beleggingsmarkt zich structureel heeft ontwikkeld sinds de kredietcrisis. Deze ontwikkeling heeft twee oorzaken:

1. De structureel lage rente op de kapitaalmarkt, wat vastgoedbeleggingen een aantrekkelijk alternatief maakt voor obligaties;
2. De groei van de vastgoedmarkt zelf: er zijn nu meer beleggingsmogelijkheden en soorten vastgoed dan tijdens de vorige recessie. Denk aan de toegenomen volwassenheid van de residentiële, logistieke en zorgvastgoedmarkt.

Buitenlandse beleggers blijven actief 

Internationale beleggers houden vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt en blijven investeren: van logistieke hallen tot grote woningportefeuilles. Ruim 57% van het kapitaal in de Nederlandse markt in 2020 was afkomstig uit het buitenland, voornamelijk uit Europa en Noord-Amerika. 

Kantoren

Na jaren van stijgende huren en dalende leegstand maakt het kantoorvastgoed een moeilijke periode door. Die duurt nog even, ondanks een door CBRE verwacht begin van herstel in de tweede helft van 2021. Hoe steil de opwaartse lijn is en waar hij stopt, hangt onder meer af van de werkgelegenheid en mate van thuiswerken. Op basis van de huidige cijfers wordt een stijging van de leegstand in Amsterdam tot 7,4% aan het einde van 2021 verwacht.

Verhuurvolume omlaag, zoekvraag gepauzeerd 

In de vier grote Nederlandse steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht en in de steden Eindhoven en Zwolle daalde het verhuurvolume in 2020 met 27% ten opzichte van 2019. In vergelijking met de kredietcrisis is dit naar recessiemaatstaven een ‘normaal’ volume. In een onzeker jaar nemen ondernemers en bestuurders nu eenmaal niet zo snel huisvestingbeslissingen. Ingrijpende beslissingen worden uitgesteld tot het moment dat mensen terug kunnen naar kantoor. Dat is terug te zien aan de zoekvragen: van 29,7% van de vierkante meters die pre-COVID-19 werden gezocht, is de zoektocht tijdelijk gestaakt.

Leegstand neemt toe 

Voor de COVID-19 pandemie bevond het leegstandpercentage in de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag zich op het laagste niveau sinds de kredietcrisis: vooral in de Central Business Districts en stadscentra lag dit rond de 2%. Door de recessie was dit percentage aan het einde van 2020 in de meeste steden al iets hoger. CBRE verwacht dat de leegstand verder oploopt in 2021; enerzijds doordat er oppervlakte beschikbaar komt door teruggave van kantoorruimte bij expiratie of onderverhuur, anderzijds door nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte die leeg op de markt komt. Op basis van huidige data en zonder rekening te houden met wederverhuur, verwacht CBRE dat in Amsterdam de leegstand oploopt tot 7,4% aan het einde van 2021. Prime gebouwen op toplocaties blijven gewild, maar naar verwachting neemt het aanbod op secundaire locaties toe. Deze stijging is grotendeels het gevolg van kostenbesparingen. Er wordt verwacht dat het thuiswerkeffect pas later in de cijfers terug te zien, maar de vraag is hoe groot deze impact zal zijn.

Impact thuiswerken op kantoorbehoefte 

Het afgelopen jaar is de thuiswerktrend in een stroomversnelling geraakt. Het is duidelijk dat deze ontwikkeling veel invloed heeft op de behoefte aan kantoren. Wat die beslissingen in de markt teweegbrengen, is afhankelijk van de afweging die werkgevers maken: staan de kosten en opbrengsten van een werkplek in verhouding tot de meerwaarde die het kantoor levert? Denk bijvoorbeeld aan het sociaal kapitaal: de impact die fysieke sociale interactie heeft op de ontwikkeling van producten, diensten en talent. 

Herstel werkgelegenheid vanaf 2021 

De vraag naar kantoorruimte hangt af van het herstel van de kantoor gebonden werkgelegenheid. Volgens Oxford Economics is die in 2020 met 1,9% gedaald ten opzichte van 2019, maar treedt herstel vanaf de tweede helft van 2021 in. Hoe dit herstel zich precies vertaalt in vraag naar kantoorruimte, ligt aan onze toekomstige manier van werken.

Huren nemen af 

De afgelopen jaren zaten de huurniveaus in de lift. In Amsterdam en Utrecht – de grootste stijgers – is door de recessie een voorzichtige daling ingezet in de tophuren: eind 2020 lagen deze respectievelijk 1,1% en 1,8% lager dan een jaar ervoor. Naar verwachting van CBRE neemt het marktaanbod verder toe vanaf de eerste helft van 2021: hierdoor kunnen de huurniveaus verder dalen, de incentives verruimen en de betere gebouwen zich onderscheiden van de rest.

Transformatie kantoren 

Lukt het niet om huurders voor een kantoorgebouw te vinden, dan is ander gebruik een alternatief. Wonen bijvoorbeeld: die markt is krap genoeg om transformatie financieel interessant te maken, op voorwaarde dat de gebouwconstructie en locatie het toelaten. Zeker als een project nieuwe, betaalbare woningen oplevert, lijkt er voldoende vraag in de markt te zijn om een dergelijke transformatie financieel aantrekkelijk te maken. 

Prijsniveaus divergeren

Op de beleggingsmarkt anticiperen kopers op het herstel van de gebruikersmarkt. In 2020 hadden beleggers een duidelijke voorkeur voor goedgelegen multi-tenant gebouwen met lange huurcontracten. Het prijsniveau in dit marktsegment ondervond dan ook geen correctie. In het core plus- en value add-deel van de markt liepen de aanvangsrendementen wel op. In 2021 benutten actieve beleggers de ruimte die hier ontstaat zodra tekenen van herstel van de gebruikersmarkt zichtbaar worden. Beleggers blijven kritisch op secundaire monofunctionele kantoorlocaties; hier laat herstel langer op zich wachten – áls het al optreedt.

COVID-19: Katalysator van thuiswerktrend

Als gevolg van de COVID-19 pandemie zijn Nederlanders noodgedwongen massaal thuis gaan werken. Toch deed 34% van de Nederlandse werknemers dat in 2019 al regelmatig volgens het CBS. De maatschappelijke trend van flexibel en locatie-onafhankelijk werken is namelijk al jaren aan de gang. De COVID-19 pandemie heeft de shift naar flexibel thuiswerken niet veroorzaakt, eerder versneld.

Hotels

Nederlandse hotels hadden het zwaar te verduren in 2020. Volgens het World Tourism Organization (het WTO) duurt het in ieder geval tot 2023 totdat het internationale toerisme weer op het niveau van 2019 zit.

Beleggingsvolume gekelderd 

Uit het beleggingsvolume blijkt dat ook de hotelsector het momenteel zwaar te verduren heeft. Gemiddeld werd er tussen 2017 en 2019 zo’n EUR 2 miljard geïnvesteerd, terwijl dat in 2020 slechts EUR 300 miljoen betrof waarvan het merendeel transacties betrof van vóór de COVID-19 pandemie. Desondanks is de markt voorzichtig optimistisch: beleggers houden vast aan hun assets, rekenend op een snel herstel na de komst van een vaccin. 

Afwaardering: zakelijk harder geraakt dan leisure 

Ook hotels die voor hun inkomsten voornamelijk afhankelijk zijn van events, vliegverkeer en zakelijke gasten hebben het momenteel zwaar. De effecten van minder events of zakelijke gasten kunnen tot waardedalingen van 20% of zelfs meer leiden. Binnen het vrijetijdssegment rekent CBRE op een sneller herstel, gesteund door verwachtingen van de WTO. Een lagere 0 afwaardering van 10% à 15% is mogelijk, totdat de markt operationeel herstel laat zien. Dit vertaalt zich ook in regionale verschillen. De effecten op de hotelmarkt op plekken waar leisure goed is vertegenwoordigd – denk aan Den Haag en de Veluwe – zijn minder zwaar dan waar de sector voornamelijk op zakelijk verkeer en congressen draait, zoals in Hoofddorp.

Optimistisch over lange termijn 

Het daadwerkelijke aanvangsrendement is normaliter bekend bij transacties, maar die zijn er nauwelijks geweest. Als wordt gekeken naar de verwachting, het (lange termijn) marktsentiment en de exit-yields over tien jaar, dan is er sprake van optimisme: hoe slecht het nu ook gaat met de sector, er is wel degelijk vertrouwen in snel en sterk herstel. CBRE verwacht een voorzichtige opleving vanaf het derde kwartaal van 2021. Terug naar het niveau van recordjaar 2019 wordt moeilijk, maar tegen 2023 verwacht CBRE de prestaties van 2017 of 2018 te evenaren.

Ontwikkelingen: uitstel, geen afstel 

Door de onzekere toekomst lijken ook de ontwikkelaars minder actief. De bestaande plannen liggen veelal stil terwijl de nieuwe plannen soms worden uitgesteld in de hoop op een snelle voortzetting van de werkzaamheden. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de prioriteiten van de exploitant: vroeg betrokken bij de ontwikkeling, maar de meesten zijn nu niet bezig met groei.

Interesse in transformatie, maar eerst herstel

Leegstaande of slecht presterende hotels lenen zich goed voor andere functies, zoals zorg of (studenten)woningen. Er is een opkomende interesse onder beleggers voor zulke transformaties. Toch blijken weinig hoteliers bereid om hun hotels reeds te transformeren gezien het vertrouwen in snel economisch herstel. Dit heeft ook te maken met de oplevering van de afgelopen zomer. Indien het economisch herstel zich verder zal ontwikkelen, zal duidelijker worden welke hotels er weer volledig bovenop komen. De rest zal dan eventueel in aanmerking komen voor een transformatie naar een andere functie. 

In 2020 zijn volgens het CBS 38 hotelexploitanten failliet gegaan terwijl dat er 13 waren in 2019. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit grotendeels te wijten is aan (onder andere) huurachterstanden van vóór de COVID-19 pandemie. De COVID-19 pandemie gaf het laatste zetje.